业主争议：兴宁同一小区，土地使用期为何相差20年？

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来源：南方农村报2016年12月29日03版
文/图：南方农村报记者 段凤桂
　　
　　   继本报4月16日报道《兴宁近40栋楼超机场限高被禁售，3000户居民无房产证》后，兴宁市商品房办证再起风波。近日，该市新兴雅苑小区有业主向南方农村报记者反映，该小区的一些业主在前段时间拿到了期盼已久的不动产权证，但证上显示土地使用年限只到2055年，然而，同小区部分业主两、三年前办理的房产证上的土地使用年限却是到2075年。“为什么同一小区，甚至同一栋楼的房子，产权证上的土地使用年限会有20年的差别？”小区数千户业主疑惑不解。

　　
　　  业主不解：相邻两单元，土地使用年限相差20年
　　
　　新兴雅苑是兴宁市区较早开发的大型居民小区，有超4000户业主。该小区由30多栋高9层、11层的楼房组成，每栋约有10个单元(梯)，一梯16户左右。
　　
　　据24栋4号梯的业主杨先生说，他家的房子购于2010年，2011年交付使用，不动产权证今年11月份才办下来。“证上显示土地使用期限到2055年11月21日，这意味着，我们只有不到40年的使用期。”
　　
　　杨先生称，买房时，开发商并未告知他们土地只有50年使用期，而且合同上也没有注明。根据他提供的商品房购销合同，记者看到，一共两页纸的合同上只包含了商品房的位置、面积、价格和标准，交楼时间，付款方式，违约责任等内容，并未明确项目的建设依据以及《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》等批文的编号。
　　
　　而更让他感到诧异和不公平的是，小区内有不少业主的房产证上土地使用年限却是70年，其中包括相邻的单元。24栋5号梯一位不愿具名的业主说，他家的房产证是2013年9月办下来的，记者在其提供的房产证上看到，土地使用期限的确是到2075年。
　　
　　25-31栋也有类似的情况，房子同属一栋相隔一梯，产权证却不一样。
　　
　　官方释疑：
　　
　　1. 小区地块属综合用地，使用期为50年
　　
　　12月15日，兴宁市国土资源局副局长李清辉告诉南方农村报记者，新兴雅苑小区为同一宗地块，于2005年协议出让给兴宁市新兴房地产有限公司。根据该公司与兴宁市国土资源局签订的土地出让合同，记者看到：地块面积为165095平方米，用途为综合用地，土地使用权出让年限为50年。此外，李清辉所提供的开发商所办理的整宗地块的国有土地使用权证上面的期限也是到2055年。
　　
　　根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。
　　
　　“我们是依法依规办理。”李清辉说，新兴雅苑小区所在的地块为综合用地，因此使用权最高出让年限是50年。此外，有些业主存在误解，认为土地使用权期限是从发证时算起，其实应该是从开发商拿地的2005年计算，到2055年到期。
　　
　　2. 部分土地明确为住宅用途，使用期增至70年
　　
　　至于为何小区部分业主领到的房产证上土地使用年限为70年，李清辉解释说，新兴雅苑小区是在2010年前后开始分期建设，房产证的办理也是分批进行。其中，2012年前后办理的第一批房产证都是50年土地使用权。但2013年，开发商向国土部门申请将部分土地明确为住宅用途，并得到批复。“按照当时的做法，该部分用地的土地使用年限可以增加到70年，因此当年办理的七、八百本房产证上的土地使用期截止时间为2075年”。
　　
　　根据李清辉提供的一份《关于新兴雅苑住宅小区明确土地用途请示的复函》，记者看到，兴宁市国土资源局于2013年7月2日，同意新兴雅苑小区开发商将面积为10042.6平方米的土地明确为住宅用途，土地使用年限为70年。
　　
　　这一变更是否有相应的法律或政策依据？李清辉坦承，“没有政策依据，但这是各地的普遍做法”。他表示，梅州市政府在2006年时有过相应的会议决议，同意综合用地明确为住宅用途时最高使用年限可按70年计。
　　
　　“现在规范了，可以明确用途，但终止年限不能变更。”李清辉说，2014年后，严格按照《城市房地产管理法》第二十二条规定，只有使用年限届满后才可申请续期。这也是今年该小区已经办理的2700多本房产证上土地使用年限又变成了50年的原因。
　　
　　“其实业主没有必要担心”，李清辉说，按照《物权法》《土地管理法》规定，土地有使用年限，但房屋没有，为产权人所有、永久使用，同时按照《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。



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